Var olma savaşı veren AVM’ler son 2 yıldır süreci iyi yönetiyor.
Türkiye’de son 2 yıl içerisinde oldukça hareketli günler yaşadık. Neredeyse her gün farklı bir gündemle yatırımcılar için tereddüt söz konusu olunca “harekete geçme” eylemi yerine “bekle ve gör” eylemi daha güvenilir bir liman oldu. Siyasi ve ekonomik belirsizlikler, konut kredi faizlerini ve gayrimenkul sektörünü olumsuz etkilediği gibi perakende sektörü ve dolayısı ile AVM kiraları üzerinde de 2015 yılının sonu itibarı ile olumsuz tesirlerini hala sürdürmekte. Tek parti iktidarı ile sonuçlanan 1 Kasım seçimleri sonrası piyasalarda hemen bir düzelme ve rahatlama beklenirken tam aksine gündem hala yoğun ve buna paralel olarak adeta kronikleşmiş olan makro tereddüt de devam ediyor. Alışveriş refleksinin yerini tedbire bıraktığı böyle bir ulusal psikoloji altında, var olma savaşı veren AVM’ler son iki yılda süreci iyi yönetiyor diyebiliriz.Özellikle 2015 yılı içinde artan döviz kurları ile birlikte birçok marka, mağaza kapatmak zorunda kaldı. Birçok ünlü marka ise AVM yönetimlerinden kira indirimi talep etti. Gerekli kolaylıklar sağlanmadığı takdirde AVM’lerden çıkma kararı alacaklarını açıkladı. Resti gören AVM yönetimleri, kiracılara aşağıdaki kolaylıklardan bir ya da birkaçını sağladı:
- Yeni açılan ve henüz çok güçlü diyemeyeceğimiz AVM’ler, ünlü markaları öncü kiracı olarak AVM’ye çekebilmek için ilk 6 ay ya da 1 yıl için kira talep etmeyeceklerini açıkladılar.
- Mevcut kiracılarını kaçırmama adına herhangi bir kira artışı yapmama kararı aldılar.
- Gündeme bağlı olarak döviz kurlarında yaşanan aşırı dalgalanmalar nedeni ile kiracılara kur sabitleme uygulamasına geçtiler.
- Ciroları düşen kiracıları mağdur etmemek adına sabit kiraları minimize ederek “Ne kadar satarsan o kadar kira öde” şeklinde cirodan pay alma yolunu seçtiler.
Özellikle son uygulama belki yıllardır vardı ancak sabit kiraların bu kadar minimize edildiği bir dönem sanırım son yıllarda yaşanmadı. Öyle ki; uygulamanın ayarı artık kaçtığı için AVM yönetimleri zarar etmeme adına daha önce talep etmedikleri ortak giderlere katılım paylarını talep eder oldular.
Peki kiralar ne durumdaydı? Elbette ki AVM kiraları, mağazanın bulunduğu kata, kattaki konumuna, büyüklüğüne ve kaç yılık kiracı olunduğuna göre değişiklik arz ediyor ancak yemek katında olmayan ortalama 200 m² büyüklüğünde ve standart konumda bir mağaza esas alındığında günümüz AVM minimum sabit birim m² kira değerleri, cirodan pay oranları ve cirodan ortak giderlere katılım oranları, üç büyük metropolde fiili olarak hazırladığım tabloda görülüyor. Tablo neredeyse son iki yıldır aynı. Üç büyük metropol dışındaki illere de göz atmakta fayda var. Durum orada da pek farklı değil. Dolayısı ile artık AVM kira değerleri dendiğinde her yıl artış gösteren sabit bir kiradan bahsetmek oldukça güç. Çalkantılı geçen iki yılın ardından 1 Kasım seçimleri ile birlikte sona eren siyasi belirsizlik sürecinin ekonomi üzerindeki en erken olumlu tesirlerinin 2016 yılı ilk çeyreğinde gerçekleşebileceğini düşünecek olursak buna paralel olarak AVM birim kira değerlerinde yaklaşık iki yıldır ertelenen artış trendinin de 2016 yılı içerisinde gerçekleşmesi sürpriz olmayacaktır. AVM’lerin, yukarıda bahsettiğim uygulamalarla ve günümüz ekonomik şartlarında adeta “zarar ortaklığı” kolaylığı göstererek ünlü markalar ile birlikteliklerini idame ettirebilmeleri durumunda, piyasalar açıldığında ve olası bir alışveriş refleksi geri döndüğünde “kâr ortaklığı” şekline dönüşecek olan “cirodan pay” uygulaması ile geçmiş dönemlere ait kira kayıplarını telafi edeceği günleri sanırım çok yakın bir zamanda göreceğiz.
Görkem ERKAN, 14.01.2016
