Son yıllarda gayrimenkul değerleme sektöründe kat irtifaklı olup birden fazla bağımsız bölümden oluşan ancak, yerinde tek bağımsız bölüm şeklinde kullanılan ve tüm tapuları için değerleme talep edilen ticari bina tipi gayrimenkullerin değerlemesinde firmalar arasında ciddi değer farklılıkları göze çarpmaya başladı.

Kat irtifakı kurulu değilse ve değerlemesi yapılan taşınmaz ana gayrimenkul niteliğine haizse bu durumda değerleme Maliyet Yöntemi kullanılarak basit bir şekilde yapılıyor. Bu durumda; Maliyet Yöntemi ile emsal arsalardan arsa değerini, o yıl için açıklanan yapı yaklaşık birim maliyeti ile ortak alanlar da dahil tüm yapıya ait bina değeri takdir edilerek sonuca ulaşılabiliyor.

Taşınmazın kullanım fonksiyonuna göre; örneğin otel ise “İndirgenmiş Nakit Akımları”, iş merkezi, hastane, dershane, yönetim binası vb. kullanımlar için kira gelirlerinden yola çıkarak “Direkt Gelir Kapitalizasyonu” ya da benzer emsal binaların paçal birim m² değerlerinden yola çıkarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” gibi alternatif yöntemler de kullanılabiliyor.

Asıl sorun ise bu söz konusu yapı bağımsız bölümlere ayrılmışsa ve çok fazla miktarda ortak alandan oluşuyorsa bağımsız bölüm bazında Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılması durumunda başlıyor. Çünkü günümüzde özellikle çok değerli olan veya aşırı değer kazanmakta olan bölgelerde “emsal harici alanlar”dan kazanım sağlamak adına aslında tek bağımsız bölüm olarak kullanılması planlanırken bu tarz ticari bina tipi gayrimenkullerde kat irtifakı kurulması, gayrimenkulde sadece emsale dahil olan alanlarda birden çok bağımsız bölüm tescil edilmesi ve özellikle bağımsız bölümlerin proje üzerindeki sınırlarının, toplam binanın yarısını ve hatta kimi zaman yarısından bile az bir alanı ihtiva etmesi, değerleme firmaları tarafından ciddi yorum farklılıklarına yol açıyor.

İlk akla gelen yorum, çevreden benzer nitelikte emsal ofisler bularak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” ile tüm bağımsız bölümlere değer takdiri yapmak…Ancak kat irtifakı projesi incelendiğinde her bağımsız bölümün duvardan duvara, duvarlar ve balkonlar dahil ancak kattaki ortak alanlar (merdiven sahanlığı, kat holü, asansör boşluğu, havalandırma, yangın merdiveni vb. ) hariç brüt alanları hesaplanıp toplandığında o binanın küçük bir kısmını ihtiva ediyor. Bu durumda değer çok düşük bulunarak itiraz geliyor, çünkü bağımsız bölümlerin toplam değeri, binanın ortak alanlar dahil toplam değerini yansıtmıyor…Dolayısı ile ortak alanlar göz önünde bulundurulmaksızın aslında komple bina değerlemesi yapılması gerekirken, münferit bir bağımsız bölüm değerlemesi yapar gibi “tümevarım” şeklinde bir yaklaşım, sırf kat irtifakı kurduğu için maliki mağdur ediyor ve akla başlıktaki şu soru geliyor: “Ticari Mülklerde Kat İrtifakı bir Ceza mı?”

Oysa bu yapı kat irtifaklı olmasaydı, değerleme firması tarafından bu değerleme türü “komple bina değerlemesi” olarak kabul edilecek ve ortak alanlar da dahil olarak binanın tamamının değeri değerlemede göz önünde bulundurulacaktı.

Şayet yapı bu şekilde mimari projesi onaylanmak suretiyle yapı ruhsatını almışsa bu durumda gayrimenkulü yorumlamak, değerleme tekniklerini irdelemek ve gayrimenkulün tamamının değerini yansıtan en doğru değerleme tekniğini uygulamak tamamen değerleme firmasının tecrübesi ve becerisine kalıyor.

İşin 3 aşamalı en basit çözümü;

• 1) Yapıdaki kat irtifakını görmezden gelerek önce “Maliyet Yöntemi” ile ortak alanlar dahil olmak üzere tüm yapının ve ana gayrimenkulün toplam değerini bulmak…
• 2) Taşınmazın kullanım fonksiyonuna göre; örneğin otel ise “İndirgenmiş Nakit Akımları”, iş merkezi, hastane, dershane, yönetim binası vb. kullanımlar için kira gelirlerinden yola çıkarak “Direkt Gelir Kapitalizasyonu” ya da benzer emsal binaların paçal birim m² değerlerinden yola çıkarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” ile gayrimenkulün toplam değerini 2. Bir yöntemle teyit etmek…
• 3) Son olarak; bulduğumuz gayrimenkulün toplam değerini kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerin arsa payları oranında bağımsız bölümlere dağıtmak…Eğer arsa payları eşitse veya şerefiye ile alan açısından mantıklı dağıtılmamışsa, bu şekilde dağıtım yapmak bağımsız bölüm bazında bir adaletsizliğe yol açacağından arsa payları yerine, bağımsız bölümlerin kat irtifakı projesindeki alanlarına göre dağıtım yapılabilir.

“Tümdengelim” şeklindeki bu tekniğin uygulanması için o gayrimenkule ait tüm tapuların değerleme firmasına gönderilmesi ve yapının tamamımın değerlemesinin talep edilmesi esastır. Bir tek tapunun bile değerleme firmasına gönderilmemesi durumunda bu teknik uygulanamaz çünkü bu durumda değerleme tipi “komple bina değerlemesi” olmaz, “aynı binada bazı bağımsız bölümlerin değerlemesi” olur ve o bağımsız bölümlerin ne kadar ortak alan hakkı olduğu ya “yönetim planı” ya da “eklenti” gibi resmi belgeye dayalı bir şekilde belirlenmediği sürece değerlemeye katılamaz.

Rapor formatı gereği bağımsız bölüm bazında eleştirdiğimiz ilk yöntem olan “Tümevarım” şeklindeki “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” uygulanması bir zorunluluksa, bağımsız bölümlerin alanlarına herhangi bir ortak alan ilavesi yapamıyorsak ve mutlaka proje üzerindeki bağımsız bölüm alanı üzerinden değer takdir edeceksek, bu sefer 3 aşamalı yöntemimizi yine uygulayıp bağımsız bölüme düşen değeri o bağımsız bölümün projedeki alanına bölerek birim değere yansıtmamız doğru bir yaklaşım olacaktır. Böylece takdir ettiğimiz nihai birim m² değerinde “Emsal Düzeltme” yapılarak, bağımsız bölümlerin ortak alanlar dahil değerleri takdir edilmiş olacak ve bağımsız bölümlerin toplam değeri, gayrimenkulün toplam değerini verecek şekilde bir ayarlama analizi yapılmış olacaktır.

Elbette ki malik adına bir tadilat projesi hazırlanarak tüm bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ve yapının kullanım şekli ile uyumlu olarak tek bağımsız bölümlü hale getirilmesi Mevzuat açısından ilk yapılması gerekendir ancak kat irtifakı kurmuş olmanın malike ceza olarak yorumlanması da adil değildir.  SPK’nın Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallarına göre değerleme firmalarının, objektif, tarafsız, somut verilere dayalı, en doğru tekniği uygulayarak değer takdir etmesi gerektiği aşikar olup, mevzuattaki bir eksiği ya da yanlışlığı düzeltmek adına değerleme uzmanının kullanacağı teknikte en doğruyu yapmak adına bir sosyal sorumluluğunun da olduğu unutulmamalıdır.

Görkem ERKAN, 24.08.2015

Yorumlar