EVİNİZ GERÇEKTEN SİZE Mİ AİT? (04.04.2015)  Bu konum tespitlerinden herhangi birinde sorun tespit edildiğinde konum tespitinde uygunsuzluk ya da “trampa” kararı verilebilir. “Trampa” kelime olarak; para aracılığı olmaksızın bir nesnenin dolaysız olarak bir başka nesne ile değiştirilmesi, değiş tokuş, takas anlamına gelmektedir. Değerleme raporlarındaki trampa ise, “blok ya da bağımsız bölümün kat irtifakı projesi ile mahallindeki konumunun uyumsuzluğu, blok ya da bağımsız bölümün o ana gayrimenkuldeki başka bir blok ya da bağımsız bölüme denk geliyor olması ve o blok ya da bağımsız bölüm ile takas yapılmasının gerekliliği” anlamına gelir. Trampa kararı verildikten sonra bu durumun gerçekleşmesi için öncelikle trampası gereken bağımsız bölümün malikinin de ikna olması ve trampaya konu bağımsız bölümlerin aralarında tapu değişimi yapılması gerekmektedir. Ancak bu durumda herhangi bir satış bedeli ödenmese de satış rayici üzerinden her iki taraftan da gerekli harçlar alınır. İkinci bir yöntem olarak gerekli müracaatlar yapılıp ücreti mukabilinde yetkili kişi ya da kuruluşlarca (eskiden LİKAB, şimdi İlçe Kadastro Müdürlükleri) Kat İrtifakı projesi üzerinde düzeltme yapılarak da trampa durumu telafi edilebilir. Bu seçenekte; tüm ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümlerin proje üzerinde düzeltilmesi mümkün olabileceği gibi sadece 1 katta ve sadece 2 bağımsız bölüm arasında da kat irtifakı projesi üzerinde düzeltme yapılabilmektedir. Bu düzeltmenin resmileşmesi ve tarihinin belli olması için her iki bağımsız bölümün Beyanlar Hanesi’ne düzeltme yapıldığına dair beyan düşülür. En tercih edilmeyen üçüncü bir yöntem ise “doğru dairelere taşınma” işlemidir. Trampa durumu daha önce hiç fark edilmediyse ve daha önce yanlış bir bağımsız bölüme ipotek konulmuş, kira şerhi düşülmüş, ya da başka bir kısıtlayıcı işlem yapılmışsa bu değişimler esnasında yine yetkili kişi ya da kurumlarca hazırlanmış bir teknik rapor sunularak hatalı teminata sahip lehtarlardan, hatta kimi zaman konu ile ilgisi bulunan 3. taraflardan muvafakat alınır. Görüldüğü üzere sorun tespit edilebiliyorsa çözüm seçenekleri de mevcuttur. Ancak bazen trampanın tespit edilemediği durumlara da olabilmektedir. Çünkü Türkiye’deki tüm kat irtifakı projelerinde kat planlarında “kuzey oku” mevcut değildir. Dolayısı ile sadece Vaziyet Planı’nda yer alan “Kuzey Oku” belirtmesinden ve projenin son sayfalarında yer alan cephe görünüşlerinden yön tespiti yapılabilmektedir. Eğer kat planlarında herhangi bir röper noktası yoksa ve yapı tamamen simetrik ise bu durumda yön ve konum tespiti yapmak mümkün değildir. Çoğu kat irtifakı projesinde; Vaziyet Planı’nda dahi “Kuzey Oku” belirtmesi bulunmaması da ayrı bir sorundur. Ancak parsel üzerinde tek bir yapı olması durumunda Vaziyet Planı’nda parselin cepheli olduğu yol, imar paftası ile karşılaştırılmak sureti ile yön tayini yapılabilmektedir. Birden çok bloklu site tarzı gayrimenkullerde Vaziyet Planı’nda “Kuzey Oku” belirtmesi olmasına karşın, Blok girişlerinin işlenmemiş olması da ayrı bir problem olup bu durumda kat planlarında konum tespiti yapmak oldukça zordur. Yapıların tamamen simetrik olması durumunda herhangi bir röper alınacak belirtme olmadıkça konum tespiti yapmak ve trampa kararı vermek tamamen yoruma dayalıdır. Bu durumda bodrum katlarda yer alan örneğin kapıcı dairesi, kazan dairesi, kömürlük, su deposu, sığınak, garaj gibi röper alınabilecek hacimlerin hangi yönlerde olduğu hem kat irtifakı projesinde hem de mahallinde tespit edilip üst katlara hizalanmak sureti ile yoruma dayalı bir tespit yapılabilir. Genel kanı; Vaziyet Planı’nda “kuzey oku” sayfanın üst tarafını gösteriyorsa, kat planlarında da sayfanın üst tarafının kuzey olduğunun kabulüdür. Ancak; bazı projelerde çizim yapılırken katlar arasında dahi yön standardı yapılmadığına rastlanabilmektedir. O yüzden sektörel bir eksiklik olarak bu kabul, doğru ve her zaman geçerli bir yaklaşım olmamaktadır. Bazı eski kat irtifakı projelerinde bağımsız bölüm numaralarının dahi belirtilmediğine rastlanmaktadır. Ancak bu durumda trampa durumu değil, trampa riski vardır… Trampa kararı kesin olarak birbirinin yerine ters şekilde konumlandığı ispatlanan bağımsız bölümler ya da bloklar için geçerlidir. Oysa bağımsız bölüm numaralarının yazmaması durumunda, konum olarak uygun olmama ihtimali olduğu kadar, olma ihtimali de vardır. O yüzden kesin bir trampa tespiti yapılamaz. Ancak kattaki bağımsız bölümlerin arsa payları farklı ise ve arsa payı dağılımı doğru şerefiyelendirme ile yapılmışsa bağımsız bölümün konum tespiti yapılabilmektedir. Şöyle ki; bağımsız bölümlerin alanları birbirine eşitse ancak arsa payları farklı ise o halde iyi konumda olan bağımsız bölümün, arsa payı büyük olan bağımsız bölüm olduğu rahatlıkla tespit edilebilir. Çünkü arsa payı hem alansal büyüklüğe hem de şerefiye farkına göre belirlendiğinden, alanları eşitken bir bağımsız bölüme daha büyük bir arsa payının verilmesinin nedeni şerefiyesi daha yüksek cephede/katta yer almasındandır. Türkiye’deki tüm kat irtifakı projelerinde kat planlarında “yön belirtmesinin” olmaması sektörel açıdan en büyük eksikliktir ve aslında çizim yapılırken kat planlarına çok basit bir “Kuzey oku” eklemesi ile bu sorun çözülebilecekken nedense uygulanmamaktadır. Gelişen sektörümüzde her şeyden önce doğru konutları satın alma ve doğru konutlarda oturma, değerleme uzmanı olarak doğru bağımsız bölümü değerleme ve kurumlar olarak doğru bağımsız bölümleri teminat alma adına “Türkiye’deki tüm kat irtifakı projelerindeki kat planlarının tamamına ‘Kuzey oku’ belirtmesinin zorunlu hale getirilmesi” konusunda ilgili kurumlar nezdinde gerekli girişimlerde bulunulması, olası hataların engelleyecek bu tedbirin yürürlüğe girmesini kolaylaştıracaktır. Sahi, siz acaba doğru evde oturuyor musunuz? Görkem ERKAN, 04.04.2015 |
|
1051 kez okundu
YorumlarHenüz yorum yapılmamış. İlk yorumu yapmak için tıklayın |